第五章

被征收房屋的价格评估

《征收条第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房

屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房。

的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估

法评估确定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定是

程中，应当向社会公开征求意见。

第一节

征收评估的法律依据

国有士地上房屋征收评估是我国房地产实践中一种技术性强、影

响范围广、应用广泛的估价类型。它直接关系到被征收人获得的补偿

一旦评估出现不公正会直接影响到被征收人的财产利益，因此对于保

障被征收人合法权益、维护社会稳定具有重要意义。

继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在2011年1月公布实施后

住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办

法》)，确定了房屋征收补偿的评估办法。原建设部发布的《城市房屋拆

迁估价指导意见》（以下简称《指导意见》）同时废止。两者相比较，《评

估办法》有很大的进步，主要体现在以下几个方面：

1,房屋征收完全按照市场价评估和补偿。《指导意见》规定：拆迁

估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县级人民政府或者其

授权部门定期公布的房地产市场价格。《征收条例》也规定，对被征收

房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房

地产的市场价格。而《评估办法》中房屋征收价值已经完全市场化，对

于两个文件中都出现的“被征收房屋的类似房地产”评估办法进一步作

了细化规定，指与被征收房屋的区位、用途权利性质，档次新旧程度、

规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的

市场价格，是指在评估时点的平均交易价格，并以人民币作为计价单

位，精确到元。长面得弹透：

这是《评估办法》中最大的亮点。以往频繁发生的拆迁恶性事件很

大程度上是因为征收双方在房屋评估价格上不能达成一致。而且往往

政府和企业有着千丝万缕的联系，会恶意降低征收价格，《指导意见》不

能很好地保护被征收方的利益。自什的量氧弹面，则留裤

2.征收评估机构由被征收人自己选择。详见第三节。赠氧人

3.评估方式更加多样化。详见第四节。衡氨牙干闲司

4.更多地体现土地价值。《指导意见》规定拆迁估价的方法采用市

场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。而

《评估办法》对此作出了强制性规定：估价师应当根据评估对象和当地的

房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行

适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。