第五节 征收房屋评估中的几个特殊问题 一、关于“房屋评估值”和“补偿费” 在以前的城市房屋拆迁领域，往往会出现混淆“房屋评估值”和“补 偿费”的问题，拆迁部门为了降低责任，要求评估机构将全部费用包括 各类补贴和奖励都写进评估值中，按照评估值对被征收人进行补偿。 实际上，这两者是不同的。房地产市场评估价是具有相应资质的房地 产价格评估机构对被拆迁房屋进行估价后确定的房地产市场价格。而 补偿费除了包括房地产评估值，还有其他部分。《征收条例》明确规定 被征收人获得的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的 搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、 县级人民政府还应当根据有关规定，对被征收人给予补助和奖励 在补偿费中，只有房屋价值是法律明确规定需要委托评估确定的， 对于其他费用可以自由选择。评估机构评估的目的就是为房屋征收当 事人确定房屋价值提供依据，而不是代替房屋征收部门确定房屋征收 补偿费。出 欧个此卧园是 二、土地使用权价值评估 《指导意见》第14条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交 易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格， 结合被拆迁房屋的房地产状况进行。 《指导意见》第16条规定：拆迁估价的方法一般应当采用市场比较 法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。 《征收条例》第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房 屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。益处静 《评估办法》第13条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当 地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进 行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评 估。 (评估办法》第4条规定：被征收房屋价值评估成当考虑被征。 屋的区位，用途，建锁结构新阳程度、建筑面积以及告地面积、上角 用权等影响被征收房屋价值的因素。 房屋征收表面上看起来是征收房屋，实际上征收的却是房屋 有将征收的上地重新进行开发才能乎 被征收人失去的也是士地使用权，士地使用权是影响被征收人权偏 核心内容，因此值得做深入探讨。 在上述两个条文的对比中可以很明显地看出，201年的（评倍 法)已经确定房屋价格评估完全按照市场价格进行，房屋评估价格已 开始与土地挂钩，土地价值终于开始登上征收的舞台。 在理论界，关于房屋征收与补偿中房地产价值评估与土地使用 价值评估，一直都存在两种不同意见：分离评估和一体化评估。上述条 文中也提到了对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告 之日被征收房屋类似房地产的市场价格。“类似房地产的市场价格”体 现出2011年的（评估办法》中实行的是房地一体化的评估方法。笔者 也认为由于房地不可分离的自然属性，一体化的评估方法才是正确的 (一)划拨和出让土地 在我国取得土地使用权有两种方式：划拨和出让。划拨是指经县 级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取 得国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得国 有土地使用权。出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权 在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权 出让金后取得土地使用权。划拨和出让主要有以下区别： 1,成本。划拨土地只是支付了土地补偿等土地取得费（在早期有 些土地使用者连这个费用都不用交)，而国家在这一行为过程中并未获 得任何收益。在出让土地使用权的取得中土地使用者除了要支付土地 补偿费、安置费等土地取得费外，还要支付国家作为国有土地所有者主 体应该获得的土地收益。 2,权能。无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权，都是从土 地所有权中分离出来的部分权能的组合，只是土地权能的构成不同而 已。出让士地使用权具有较全面的士地权能，包括士地占有权，士绝使 用权、土地收益权和部分处分权。划拨士地使用权所具有的主地权能 则不全面，只包括土地占有权，土地使用权和部分士地收益权和非常有 限的土地处分权。费公上 3.使用权年限。划拨土地使用权一般来说是没有年期限制的，原 则上讲，只要土地不改变用途、不改变使用者、不参与经营活动，土地使 用者可以无限期使用土地。而通过出让方式获得的使用权是有年期限 制的，其最高使用年限因出让士地的用途不同而不同，其中住宅用地为 70年；工业用地为50年：教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、 旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地使用权出让合同约 定的使用年限届满，若土地使用者未申请续期，或续期未获批准的，土 地使用权由国家无偿收回。 4.土地价格。正是由于上述差别，划拨土地使用权价格与出让士 地使用权价格是不一样的。尽管划拨土地使用权为无限年期，而出让 土地使用权为有限年期，但一般情况下，条件相同或相近的士地，出让 土地使用权价格要高于划拨土地使用权价格，而不是相反。这是因为， 土地价格的内在决定因素是其土地权能。对于土地的占有权、使用权， 划拨土地使用权和出让土地使用权两者基本没有差别，但对于收益权 和处置权而言，两者差别很大。出让土地使用权包含了比较完整的收 益权和部分处置权，而划拨土地使用权则仅包含部分收益权（与国家共 享收益权)和非常有限的土地处置权。
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