(二)土地使用权价值评估方法及利弊

土地使用权价值评估是指在一定的市场条件下，由专业人员根据

某种选定的评估方法，根据士地的权能状况，经济自然属性以及在经济

活动中的收益能力，综合评定出在某一时点的价格。评估方法常见的

主要有以下几种：水首婴中

1.成本法。针对土地使用权价值评估，通常叫做成本积算法，即对

取得士地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常

因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理

的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序

取得的土地的评估。该方法与市场比较法正好相反，适合在乡镇：

等市场不活跃的地方，但是同样也要求周边区域有相关案例，有明确

征地补偿文件。运用的前提是要取得当地征地拆迁补偿文件，因为

地取得费主要依据这些文件的规定，土地开发费需要经过调查才能确

定

2.市场比较法。根据市场中的替代原理，将需要评估的土地与具

有替代性的，且在估价时点市场上交易的类似地产进行比较，并对类似

地产的成交价格做适当修正，并以此估算土地客观合理价格的方法

是不动产估价中最常用的基本方法之一。该方法主要适合地产市场较

发达的区域，周边需要有很多可以参照的市场案例。但是有一个缺陷

就是对案例的收集要求较高，因为有文字记录的市场案例的收集比较

困难，大多数时候只能通过市场调查。

3.剩余法。房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总

价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产

价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种

方法常用于房屋或土地的单项估价。

4.收益还原法。又称收益法、收益资本化法等，主要是运用适当的

原

资本化率，将预期的估计对象未来各个阶段的正常纯收益折算到估价

时点上的现值，求其和得出待估土地价格的一种方法。该方法的适用

范围较小，只适用于有收益或者有潜在收益的土地。

5.假设开发法。指项目开发完成后预计可以实现的开发价值，扣

除项目的建造成本，管理、销售、融资、税收等各项费用，以及利润等，以

此来对土地使用权进行估价的方法。基本公式为：地价=项目开发价

值-建造成本-管理费-销售费用-利息-税费一利润。此方法主要

用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地以及建成区房地产市场

较多的地区。使用过程中需要首先用市场比较法求取待估土地预计开

发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对待估地所

在区域的房地产市场价格的调查和分析，开发费用的确定，也要求评估

人员对周边相关工程承包价格有一个比较清晰明确的了解。

6.基准地价法。对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范

围的基雅地价评定工作，并且已得出城市不同级别的上地的基准跑价，

这对于衡量城市士地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某

一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别，同用途的基准

地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土

地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性

7.路线价法。土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度

深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如

果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估

价对象土地价值的方法即为路线价法。只有道路系统完整、且要求有

路线价、深度修正系数表和条件修正系数表，比较苛刻，因此实践中很

少采用。