第二节房屋征收补偿的方式 房屋属于被征收人的私有财产，被征收人对其合法拥有的房屋依 法享有直有、使用、收益和处分的权利。由于城市建设或者公共利益的 需要，对房屋征收是种强制性行为，要求被征收人必须服从。在这种 情况下，征收人应对被征收人进行合理补偿。根据《征收条例》第21条 的规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”可 见，房屋征收补偿的方式可以分为货币补偿和产权调换两种方式。 一、货币补偿 货币补偿是房屋征收中最常见的补偿方式，是指在房屋征收补偿 中，根据被征收人的选择，市、县级人民政府确定的房屋征收部门以货 币的形式对被征收人的房屋价值给予补偿的方式。被征收房屋价值， 根据被征收房屋的区位、用涂、建筑而积等因素，由具有相应资质的房 地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设部制定的《评估办法》评估 确定。房屋征收部门支付的补偿款可以等于或高于被征收房屋的价 值，但不得低于被征收房屋的价值。 货币补偿是一种简便易行的补偿方式，付清补偿款后几乎没有后 续问题。也是征收人最愿意接受的一种方式。为鼓励被征收人选择货 币补偿方式，各地往往通过提高补偿标准的方式吸引被征收人选择货 币补偿方式。 二、产权调换 所谓产权调换，是指在房屋征收补偿中，根据征收人的选择，市、县 级人民政府用自己购买或建造中的房屋所有权补偿给被征收人，并按 照被征收房屋的价值与用于产权补偿的价值进行差价结算的补偿方 式，被征收的价值和用于产权调换的房屋的价值均由相应的资质评估 机构按照房屋征收评估规则评估确定。 产权调换方式通常是由于被征收人无其他住房或者不愿意到其他 地域生活，而选择搬至征收人提供的安置房屋居住。近几年由于房屋 价格持续上涨，而征收人提供的房屋价格相对适中，导致被征收人更乐 于选择产权调换的补偿方式。 产权调换较之货币补偿方式，牵涉的问题要复杂得多，操作中应当 注意以下几点： (一)产权调换房屋的区位 区位不仅包含地理位置，还应当包括区域环境配套。产权调换房 屋还可以是被征收房屋原地，也可以是就近，当然也可以是异地，因旧 城区改造而征收个人房屋的产权调换则必须是改建原地或就近。产权 调换房屋无论是何地理位置，均应当具备一定的配套设施，配套设施应 能满足日常生活需要。 (二)产权调换的标准 产权调换虽然最终要结算两者差价，但是两者的差价显然不能太 大，如果差别太大，将失去调换的本意。另外，产权调换应能保证被征 收人的居住需求，不能因房屋征收而导致被征收人居住条件下降。因 产权调换，则不适用。四是当事人选择补偿的方式必须是产权调换。 倘若选择的是货币补偿方式，回迁权则无从谈起。 三、货币补偿和产权调换相结合 在征收补偿中，对被征收房屋一部分实行货币补偿，另一部分实行 产权调换补偿，即是货币补偿和货币补偿相结合的补偿方式。这种补 偿方式，在法律实务中是普遍存在的。在实行产权调换时，调换房屋面 积的建筑面积与被征收房屋的建筑面积很难正好相等；即使相当，也可 能在结构上不相同，需要进行价格结算。因此，这是就需要通过货币补 偿的形式，对产权调换补偿不足部分加以补偿。 联破纸好 四、被征收人补偿方式的选择权：急所外（四） (一)被征收人补偿方式选择权的含义县团量处箭处 被征收人补偿方式的选择权，是指被征收人根据自己的需要，自由 选择货币补偿或产权调换的补偿方式，而不受他人非法干涉的权利。 货币补偿和产权调换是《征收条例》规定被征收人可以选择的两种补偿 安置形式，选择哪一种补偿安置方式是被征收人的权利，而非征收人的 权利。原则上被征收享有自由选择权，应当充分尊重被征收人的意愿。 (二)赋予被征收人补偿方式选择权的重要性 实践中，被征收人往往处于弱势的地位，赋予被征收补偿方式的选 择权，被征收人可以根据自己的具体需要来行使，或者通过征收双方协 商来确定，这样有利于减少征收人与被征收人之间的矛盾，合理保障被 征收人的权益。 近巧近人州意，宁分人个 (三)如何保障被征收人选择权的实现m延人具，宝 被征收人一旦选择产权调换，自然会面临换房面积、换房地点、换 房用途、换房期限的问题，这些问题最终都需要通过与征收人订立协议 来明确，这些协议是否可以阻止征收人又将房屋出售给他人，是否可以 对抗第三人，则取决于协议的名称与性质。是 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产 权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调 换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改 建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应 当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋 征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换 房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供 周转用房。
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