南京拆迁律师--租赁房屋的补尝

在房屋征收补偿工作中，常常遇到被征收房屋存在租赁现象，如何

保护承租人的权利，成为困扰征收实践并不可忽视的问题。征收工作

中承租人漫天要价或者忽略承租权保护的做法都是错误的。租赁房屋的

征收补偿，同样应当先行协商，通过协商兼顾所有权和承租权这两种财产

权的保护。协商不成再由有关部门作出具体行政行为强制解决补偿安置

争议。

(一)《拆迁管理条例》的相关法律规定

《拆迁管理条例》第27条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承

租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人

对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成

协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋

由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租

赁合同。显然，该规定对被拆迁房屋所有权人与承租人不能达成一致

意见的，优先满足承租人关于产权调换的选择权，进行产权调换后房屋

继续由承租人承租。该规定看似公平，但实际存在法理障碍，是不妥当

的高公味用动

的。

首先，房屋拆迁之所以要对房屋所有权人进行补偿，是因为其丧失

所有权，是基于所有权丧失而产生的补偿，而对承租人的补偿是基于租

赁合同而产生的债权。当两者产生冲突时，物权优先于债权，所有权人

优先选择补偿方式。可见《拆迁管理条例》第27条违反了物权优于债

权的原则，应属无效

其次，租赁权通常是有期限的权利，承租人的损失也仅限于承租期

限内，但对房屋所有人来讲是无期限的权利，当然应该首先满足房屋所

有权人的选择。同时，承租人的合法权益也应当保护，这种保护是间接

的。拆迁补偿活动中，拆迁人和被拆迁房屋所有权人的争议是主法律

关系。出租人和承租人的争议属于从法律关系，它的调整应当依据相

关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。

(二)承租人可以根据合同相对性原理向出租人寻求补偿

《征收条例》取消了《拆迁管理条例》第27条的相关内容，但并不

代表房屋承租人当然丧失了获得补偿权利。规定：

“因不动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的用

益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应的补偿。”最

高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干

问题的解释》（以下简称《租赁司法解释》），是房屋承租人获得补偿的

法律依据。

事实上，征收导致被征收房屋灭失，必将导致租赁合同无法继续履

行，使得承租人的合同信赖利益无法实现甚至产生直接损失。房屋征

收可能导致承租人三方面的直接损失：预交的租金损失、承租房屋的装

修损失、经营损失。根据合同相对性原理，承租人的上述损失应当向出

租人主张。《租赁司法解释》第8条第3项规定，租赁房屋具有违反法

律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使

用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。

承租人房屋征收造成的利益损失，可以通过租赁合同向房屋所有

权人以合同纠纷申请仲裁或提起民事诉讼进行救济。当然，被征收房

屋所有权人承担责任后，作为被征收人的直接损失再转嫁给征收人。